В Раде пытаются урегулировать вопрос оплаты аренды во время карантинного простоя

Верховная Рада Украины решила внести определенность в вопрос платы за аренду недвижимости на период карантина: 11 апреля члены бюджетного комитета Верховной Рады зарегистрировали законопроект №3279-д с поправками в Государственный бюджет, в котором идет речь об уменьшении размера арендной платы, а не о полном освобождении от нее.

"Это уже вторая попытка парламента урегулировать последствия воздействия карантина на арендные правоотношения. На днях вступил в силу так называемый антикризисный закон (№ 540-IX), согласно которому наниматель может быть освобожден от платы за пользование имуществом на период карантина, руководствуясь частью 6 статьи 762 Гражданского кодекса Украины. Эта норма наделала много шума, однако решить споры между нанимателями и арендодателями не смогла", — прокомментировала Александра Федотова, партнер и адвокат ADER HABER Law Firm.

Подпишитесь на канал DELO.UA

По словам эксперта, авторы нового проекта закона уже убрали ссылки на статью 762 ГК Украины и предлагают создать новые правила уменьшения арендной платы на период карантина. Федотова считает, что это будет специальная норма по отношению к статье 762 ГК Украины и должна применяться именно она.

В предлагаемом законопроекте предусмотрены следующие предпосылки для уменьшения арендной платы во время карантина:

• Арендуется имущество, находящееся не в коммунальной собственности.
• Арендатор должен обратиться с требованием к арендодателю.
• До введения карантина арендатор должен был осуществлять предпринимательскую деятельность с использованием арендованного имущества.
• Арендатор не имеет возможности осуществлять предпринимательскую деятельность с использованием арендованного имущества вследствие введения карантина.

"У меня есть вопрос к законотворцам — невозможность использования имущества должна быть полная или частичная? Если первый абзац предложенной нормы говорит о полной невозможности использования в качестве основания для уменьшения арендной платы, то пятый — содержит противоположное правило. Надеюсь, что это несогласование будет устранено на этапе доработки документа", — уточнила адвокат.

Также Федотова отметила, что невозможность использования арендованного помещения надо обязательно доказать: "И это должны быть не просто ссылки на постановление КМУ от 11 марта 2020 №211, которым введен карантин, как на общеизвестную причину. Это должны быть доказательства, собранные в каждом конкретном случае. Ведь некоторые арендаторы имеют возможность частично вести предпринимательскую деятельность (например, онлайн продажи либо некоторые кофейни не продают кофе, а продают только сладости и так далее)".

Если все требования выполнены, то размер платы за пользование имуществом должно быть уменьшен и не может превышать совокупный (пропорционально арендуемой площади) объем расходов, которые совершил арендодатель для внесения платы за землю, уплаты налога на недвижимое имущество и оплаты стоимости коммунальных услуг.

Как пояснила эксперт, указанные расходы возлагаются на нанимателя в качестве платы за пользование имуществом за соответствующий период пропорционально площади недвижимого имущества, которую он арендует. Но только если договор не предусматривает обязанность арендатора самостоятельно уплатить эти расходы полностью или частично.

По словам Александры Федотовой, поскольку есть четкие правила уменьшения арендной платы, то даже при отсутствии согласия арендодателя, у арендатора есть все шансы выиграть дело в суде. Но воспользоваться этой нормой арендатор сможет только после вступления в силу закона.

Источник